Zakup działki budowlanej - na co jeszcze zwrócić uwagę?

Zakup działki budowlanej to decyzja obarczona sporym ryzykiem i jedno z najważniejszych przedsięwzięć, jakie podejmujemy w życiu. Decydując się na budowę własnego domu, musimy mieć pewność, że wybieramy właściwą działkę budowlaną. Niemniej istotne jest to, na co jeszcze powinniśmy zwrócić uwagę podczas zakupu. Jednym z kluczowych czynników jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który określa, jakie inwestycje można przeprowadzić w danym miejscu. Odpowiednie przygotowanie się do zakupu działki budowlanej pozwoli nam uniknąć licznych nieprzyjemności oraz dodatkowych kosztów. Czasem działka wydaje się idealna i dopiero w trakcie projektowania zabudowy może okazać się, że nie wszystkie plany da się zrealizować. 

W tym artykule dowiesz się:

• Po co musisz mieć Plan Zagospodarowania Przestrzennego przed zakupem działki?
• Jaki sprawdzić działkę w Geoportalu? 
• Jak sprawdzić czy działka budowlana jest położona w strefie zagrożenia powodziowego?
• Na co zwrócić uwagę na samej działce?

Przy zakupie działki budowlanej należy wziąć pod uwagę wiele czynników. Poniżej przedstawiam kilka ważnych, podstawowych kwestii, na które warto zwrócić uwagę:

1. Przeznaczenie działki: Przed zakupem działki należy upewnić się, że jest ona przeznaczona pod budowę domu lub innych obiektów, które chcesz na niej wybudować. W tym celu warto zapoznać się z planem zagospodarowania przestrzennego.

2. Lokalizacja: Lokalizacja działki to bardzo ważny czynnik. Warto zwrócić uwagę na jej położenie w stosunku do infrastruktury (np. drogi, szkoły, sklepy), ale także na warunki naturalne (np. gleba, ukształtowanie terenu).

3. Dostęp do mediów: Przed zakupem warto sprawdzić, czy na działce są podłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektrycznej oraz gazowej. Brak dostępu do mediów może znacznie podwyższyć koszty budowy.

4. Warunki zabudowy: Warto sprawdzić, jakie są warunki zabudowy na danej działce. Często istnieją wymogi co do minimalnej odległości od granicy działki, minimalnej powierzchni działki czy wysokości budynku.

5. Geodezja: Przed zakupem warto zlecić wykonanie pomiaru geodezyjnego, który pozwoli na dokładne określenie granic działki oraz na wytyczenie przyszłej zabudowy.

6. Ceny: Ostatnim, ale równie ważnym czynnikiem jest cena. Przed zakupem warto porównać ceny działek w danej okolicy oraz zwrócić uwagę na koszty związane z infrastrukturą (np. koszty przyłączenia do sieci).

Pamiętaj, że zakup działki budowlanej to ważna decyzja, która będzie miała wpływ na wiele innych decyzji związanych z budową domu lub innego obiektu. Warto więc dokładnie przemyśleć każdy z powyższych czynników i w razie potrzeby skonsultować się z ekspertami.

Wiele już napisano o minimalnych wymiarach działki budowlanej, dostępie do mediów i sprawdzaniu stanu prawnego działki budowlanej. Wiemy, że kupno działki to pierwszy i najważniejszy krok przed budową wymarzonego domu ale skąd dowiedzieć się więcej o działce? Poniżej przedstawiamy kilka kroków, które dadzą ci lepszy obraz a czasem rozwieją wątpliwości co do zakupu.

Przykładowa działka budowlana

W naszym przykładzie pokazujemy działkę budowlaną na Dolnym Śląsku. Znajduje się na terenie wsi, blisko niewielkiego miasta. W pobliżu nie ma szkoły ani przedszkola. W odległości 200 metrów przepływa rzeka spływająca z gór. Działka graniczy z drogą gminną, w pobliżu jest przystanek komunikacji miejskiej. Nieco dalej, we wsi jest przystanek kolejowy. Część działki zajmuje zadrzewiona skarpa, co daje osłonę od wiatru ale po godzinie 17 drzewa rzucają cień na działkę. Z tego powodu mamy wątpliwości czy instalacja fotowoltaiczna będzie odpowiednio wydajna. Dostrzegamy dodatkowe zalety skarpy mimo, że ten obszar będzie nieużyteczny i jest wliczony w cenę działki.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

Większość istotnych informacji znajdziemy w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego,  jeśli taki plan już istnieje dla danej miejscowości.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) w Polsce określa zasady zagospodarowania przestrzennego danego terenu. MPZP jest dokumentem planistycznym, który określa przeznaczenie terenu oraz zasady zabudowy i zagospodarowania działki. 

MPZP uwzględnia zasady ustalone w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, które jest dokumentem strategicznym na poziomie gminy lub powiatu. W MPZP określa się m.in. lokalizację i rodzaj zabudowy, tereny zielone, drogi, place, obiekty infrastruktury technicznej, a także zasady dotyczące ochrony środowiska.

MPZP jest przygotowywany przez właściwą miejscowo jednostkę samorządu terytorialnego (gminę lub powiat) lub przez podmioty powołane przez tę jednostkę. Procedura sporządzania MPZP jest określona w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 2020 r.

Nawet jeśli w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego interesująca działka jest przeznaczona pod zabudowę mieszkalną a media i dostęp do drogi pozwalają na rozpoczęcie inwestycji to nadal pozostaje wiele do sprawdzenia. Jest to dokument, który należy uważnie przestudiować przed zakupem działki i wybraniem projektu domu. 

Skąd pobrać MPZP?

Plan zagospodarowania przestrzennego (PZP) to dokument planistyczny, który reguluje sposób zagospodarowania danego terenu. Plan ten jest udostępniany przez właściwy organ administracji publicznej, czyli gminę lub powiat. W Polsce obowiązuje zasada, że PZP jest jawny i dostępny dla każdego.

Aby pobrać PZP, należy skontaktować się z Urzędem Miejskim lub Urzędem Gminy właściwym dla danego terenu. W wielu przypadkach PZP udostępniany jest również w formie elektronicznej na stronach internetowych urzędów. Warto zaznaczyć, że czasem PZP nie jest jeszcze dostępny online i konieczne może być osobiste stawiennictwo w urzędzie.

Jak sprawdzić działkę budowlaną? 

Kiedy w planie nasza działka wygląda obiecująco, to nadal warto przestudiować czynniki mogące mieć wpływ na plany budowy domu.

Najważniejsze narzędzia do sprawdzania działek są dostępne za darmo. W serwisie GEOPORTAL pod adresem https://www.geoportal.gov.pl/ znajdziesz mapy z aktualnym stanem podziału terenu. Dostępne tam narzędzia pozwalają na szczegółową analizę terenu przyszłej inwestycji. 

W narzędziach Geoportalu obliczymy powierzchnię działki, sprawdzimy profil i przebieg sieci energetycznych wodnych i kanalizacyjnych. 

Z panelu po prawej stronie oprócz podstawowych map można załadować widok skanowania laserowego powierzchni (LIDAR), który pokaże dokładnie rzeźbę terenu. Znajdziemy tam też dodatkowe warstwy. Jedną z ważniejszych będzie uzbrojenie terenu.

Dostęp do sieci energetycznej to wymóg podstawowy do rozpoczęcia budowy. Bez prądu nikt nie pozwoli budować, inne sieci można zastąpić jeśli podciągnięcie będzie zbyt kosztowne lub niemożliwe. 

Kiedy planujemy zasilić dom wodą ze studni a ścieki odprowadzać do przydomowej oczyszczalni ścieków, warto dokładnie przeanalizować wielkość działki i dodatkowe warunki. 

Co jeszcze warto sprawdzić przed zakupem działki budowlanej?

Miejscowy Plan Zagospodarowania określa czasem szczegółowo z jakich urządzeń możemy korzystać w przyszłym domu. Zasilanie domu wodą ze studni będzie niemożliwe w przypadku, kiedy działka znajduje się na terenach zagrożenia powodziowego, podobnie z przydomową oczyszczalnią ścieków. Ale jak to sprawdzić? 

Kolejnym darmowym narzędziem, które warto przestudiować przed zakupem działki budowlanej jest Hydroportal pod adresem https://isok.gov.pl/hydroportal.html

Na stronie Hydroportalu wybierz mapę zagrożeń powodziowych i odszukaj swoją przyszłą działkę budowlaną. W menu po prawej stronie zaznacz granice działek. Możesz tam wybrać różne poziomy wody i zagrożeń. Jeśli Twoja działka znajduje się w strefie zagrożeń powodziowych, to budowa może być możliwa ale nie dostaniesz pozwolenia na zasilanie domu wodą ze studni. 

Konieczna jest wizja lokalna na działce

Chyba każdy kupujący działkę ogląda ją przed zakupem. Oceniamy czy to jest faktycznie miejsce, które nam się podoba, jak daleko jest do szkoły i przedszkola, czy jest cicho. Jednym nie przeszkadza gęsta zabudowa inni chcą przestrzeni. Przed zakupem działki warto odwiedzić ją kilkukrotnie o różnych porach dnia a jeśli to możliwe to w różnych warunkach pogodowych. 

Zasilanie domu w energię elektryczną z instalacji fotowoltaicznej może okazać się niemożliwe, kiedy działka znajduje się w strefie zacienionej wzgórzami, lasem lub innymi budynkami. Wizja lokalna pozwoli ci ocenić takie ryzyko ale możesz to sprawdzić w narzędziach Google Earth. Wyszukaj lokalizację i w górnym menu użyj wskaźnika czasu do określenia pory dnia. Instalatorzy fotowoltaiki oceniają miejsce instalacji ale ty już na etapie wyboru działki możesz wstępnie ocenić opłacalność takiej inwestycji.